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義烏國際貿(mào)易特區(qū)小商品城鋪位租金的“畸高”，令處于金字塔尖端部位的“大房東”開始警覺。中秋來臨之前，大房東中國義烏小商品集團股份公司(下稱“商城集團”)忍不住借中秋節(jié)問候函“勸誡”經(jīng)營戶或者鏈上租戶降低租金。
“近年來，義烏市場的繁榮，使得商位價值不斷凸顯，少數(shù)人滿足于做房東、收租金，失去了當(dāng)初創(chuàng)業(yè)的義無反顧，舍棄了祖輩引以為豪的‘雞毛換糖’精神。”9月12日，義烏小商品城商戶金女士電話里向記者讀完了這封信后，她說，“三年時間，我們商鋪的經(jīng)營權(quán)漲了起碼三倍以上�！�
這一函件，引得轄區(qū)內(nèi)多方追究。實際上，這一環(huán)的迅速膨脹，除了當(dāng)?shù)刎S裕的民間資本累積外，銀行信貸資金的流入一邊催化擴大經(jīng)營生產(chǎn)，而無可避免地涌入炒作領(lǐng)域，也成了租金畸高的催化劑。
租金在飆漲：三年3倍
“唇亡則齒寒!”商城集團以此來警示時下這種鋪位經(jīng)營權(quán)畸高的格局，在中秋節(jié)和國慶節(jié)即將來臨時刻，給經(jīng)營戶發(fā)放了一封信稱，“試問，當(dāng)市場競爭力不再，您的‘?dāng)傊鳌�能當(dāng)多久?”
這封信同時在商城集團的官網(wǎng)上予以公示。但在經(jīng)營戶的眼里，商城集團是層級金字塔尖上最大的“房東”。
義烏民間資金最感興趣的投資項目便是店鋪炒作，而非房地產(chǎn)領(lǐng)域。而當(dāng)?shù)卣搽S之營造了一個資金從場外到場內(nèi)的“孵化鏈條”。
數(shù)十年來，義烏一直堅持“興商建市”的經(jīng)濟發(fā)展模式，即使是2008年金融危機前后，義烏出現(xiàn)了大批企業(yè)倒閉，但經(jīng)貿(mào)依然是當(dāng)?shù)卣壑械膮^(qū)域經(jīng)濟“命脈”。這更讓當(dāng)?shù)刭Y本看到了商鋪的價值。這個被市場熱炒的商鋪，實際上只是商城集團出讓的商鋪經(jīng)營權(quán)，面積從幾平方米到幾十平方米不等。
吳先生是義烏人，十幾年前就在義烏老篁園市場擁有攤位。
2002年，國際商貿(mào)城(福田市場)投入使用后，按照相關(guān)政策，他分到二期二樓半間攤位，每3年要向商城集團繳納7萬元的使用租金。這幾年租金微漲，每三年要交7.6萬元的租金。
因為自己忙著打理十字繡等其他產(chǎn)業(yè)，二期二樓主要經(jīng)營五金行業(yè)，吳先生一開始就選擇把半間攤位轉(zhuǎn)租出去。
“剛開始每年大約4萬多元，現(xiàn)在漲到13萬元了。”吳先生的攤位位于市場內(nèi)大通道邊，這里是很多租客必爭之地，只要合約到期，必然有人來求租，因為租的人多，不需要他提價，求租方主動將租價一級級提上去。
目前義烏的民間資金主力投向仍是小商品市場。商城集團的“炒鋪”一族早就存在，三年前，即啟動了這輪飆升。
-“漲得厲害，暫時不投資了。”義烏市民丁亞玲(化名)三年前就發(fā)現(xiàn)，之前看中的7.2平米的入場“指標(biāo)”費用居然從85萬飆升至130萬。所謂“指標(biāo)”，其實就是鋪位經(jīng)營權(quán)，其費用不包括租金及經(jīng)營中產(chǎn)生的其他任何成本。
因為很多親屬在做小商品生意，她自然也對相關(guān)投資機會更為關(guān)心。除了篁園路小商品市場，丁還緊緊地盯著賓王路服裝市場鋪位。當(dāng)時，這家市場確定要搬遷的消息傳開至今，5平米的鋪位，指標(biāo)價格飆漲到200萬，而去年最高的也只要150萬。
“炒鋪”資金擴容主流
作為全球最大小商品批發(fā)市場的義烏國際商貿(mào)城有7萬多戶經(jīng)營戶。義烏銀行業(yè)在全國創(chuàng)造性地推出了商鋪使用權(quán)質(zhì)押貸款，有效破解了經(jīng)營戶的融資難題。
當(dāng)?shù)匾幻y監(jiān)系統(tǒng)官員透露數(shù)據(jù)顯示，區(qū)域內(nèi)銀行紛紛開閘大致半年多時間，共累計發(fā)放商鋪使用權(quán)質(zhì)押貸款45787筆，累計發(fā)放金額214.28億元。而大致這個時間節(jié)點，工商銀行義烏分行共發(fā)放1931筆商鋪使用權(quán)質(zhì)押貸款，累計發(fā)放貸款金額8.8億元。
然而，并不代表這部分資金都一定流入到生產(chǎn)經(jīng)營領(lǐng)域。也有不可預(yù)測的部分在炒鋪中流轉(zhuǎn)。
“經(jīng)營權(quán)質(zhì)押貸款的操作，往往銀行根據(jù)市場評估，價值會打折扣，從貸款到資金，鋪位價值會有折扣�！倍壗�(jīng)營權(quán)擁有者金女士透露，“整個價值是向上的，我們會將余額部分繼續(xù)社會融資。”
在這種模式下，三年時間，金女士的一間商鋪經(jīng)營權(quán)，擴大到三間。由于這些鋪位的價值都翻了三倍以上，她把一間飾品加工場出讓給親友，本人則成了炒鋪專業(yè)戶。
當(dāng)然，銀行業(yè)金融機構(gòu)對商鋪質(zhì)押權(quán)的創(chuàng)新性信貸舉措，也推動了經(jīng)營戶規(guī)模擴大。比如在義烏國際商貿(mào)城二期F區(qū)做鎖具生意的龍泉人陳玉娟，最近向浙商銀行義烏分行申請了兩筆該類貸款，總金額248萬元。有了這兩筆貸款，夫妻倆一起擴大經(jīng)營規(guī)模，在國際商貿(mào)城增加租用了4間商鋪。除此前的鎖具外，還延伸到日用品和服裝領(lǐng)域。
產(chǎn)業(yè)利潤“黑洞”
不斷上漲的鋪位經(jīng)營權(quán)，成了國際貿(mào)易特區(qū)內(nèi)商戶占據(jù)成本最為龐大的一環(huán)。由此，一些經(jīng)營戶開始退居背后，干脆以收租為業(yè)。也有的廠商，因為生產(chǎn)一環(huán)的利潤不繼，則以投資商鋪以租養(yǎng)廠。
作為在義烏市場經(jīng)營了十幾年的許女士，在國際商貿(mào)城一期一樓也有一間攤位。雖然位置處在偏通道里，但攤位租金基本上是被租客炒上去的。
“攤位是我自己經(jīng)營的，最早每5年交10萬元，2012年開始，每3年交10萬元，說實話，商城集團收的租金并不高，可一年下來我的利潤也不高�！痹S女士算了一筆賬，除了租金，每年稅收等費用都在5萬元以上，對于利潤只有3%-5%的玩具行業(yè)，要想掙很多錢有點困難，不過等著租攤位的人還是很多。
于是，許女士投入到“炒鋪”行列中。一期一樓轉(zhuǎn)租的租金20萬-50萬元，可只要有攤位貼出出租信息，不出一兩天，就會被租出去。
義烏市場的資本容量，并非僅僅來自銀行。這里實際上已成一個境內(nèi)外資本的吸附地。而2010年集聚形成一波高峰。從義烏市工商局獲悉，2010年義烏市共成立21家外商投資合伙企業(yè)，戶均出資額30萬元。目前，浙江省九成的外商投資合伙企業(yè)在義烏。
國際貿(mào)易特區(qū)設(shè)立之后，各種優(yōu)惠政策的推送下，呈現(xiàn)出逆勢飆升的特別區(qū)域。
官方公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月義烏市進出口總額為96億美元，同比增長375.8%。累計出口額為94.3億美元，同比增長408.2%。
-“我們也不清楚，前段時間看電視新聞上播放，今年義烏出口額漲了近4倍，而我們?nèi)ψ永镆稽c沒覺得�！绷x烏小商品市場供應(yīng)鏈終端環(huán)節(jié)的潘老板對此納悶，“我們的利潤還是越來越低，不知道去哪了�！�
實際上，據(jù)調(diào)查得知，潘老板這一環(huán)屬于飾品領(lǐng)域的最終端環(huán)節(jié)，“除了物流與其它人力成本外，鋪位往往占據(jù)到四成以上�！�
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發(fā)表于 2013-9-19 10:39:31
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