新國五條殺傷力大 房產(chǎn)中介擔(dān)憂再現(xiàn)關(guān)店潮

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業(yè)內(nèi)人士預(yù)計地方政府會在3月底4月初出臺細(xì)化政策 新華社發(fā)問：“高額稅是 否會轉(zhuǎn)嫁給購房者？二手房市遇冷會否助推一手房價格上漲？”
3月1日，國務(wù)院出臺“國五條”細(xì)則，其中最引人關(guān)注的便是個人出售房產(chǎn)要嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計征個人所得稅，力度之大令市場始料不及。

在新的樓市調(diào)控政策公布后，專家和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為新政策將會給二手房中介市場帶來很大“殺傷力”。全國政協(xié)委員、財政部財科所所長賈康昨日表示，這一新政可能會誤傷改善型需求。

新華社昨日發(fā)文《懶政還是妙方？》，稱代表委員批評“公共管理靠收費”現(xiàn)象。報道援引一份調(diào)查顯示，18萬網(wǎng)民中，六成認(rèn)為房價未來會被推漲。報道指出，盡管房價走勢有待印證，但民眾無疑又增顧慮：高額稅是否會轉(zhuǎn)嫁給購房者？二手房市遇冷會否助推一手房價格上漲？

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，各地政府會在“兩會”后，即3月底4月初出臺各地的房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)化政策。而據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道，赴京參加全國兩會的江蘇省住建廳廳長周嵐表示，該省落實執(zhí)行“國五條”的細(xì)則已在研究制定中，最快今日（4日）公布。

中介行業(yè)進入“冰河期”

“這是有史以來對二手房市場打擊最嚴(yán)厲的一次，一旦新政地方細(xì)則出臺，將對二手房成交量打擊巨大�！钡掠拥禺a(chǎn)區(qū)域總監(jiān)張劍東昨日感慨，這對中介行業(yè)來說，意味著“冰河期”的到來，“會出現(xiàn)關(guān)店潮，尤其是那些在去年底今年初大幅增開門店的中介。”

漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡介紹，以一套100萬元買進，200萬元賣出的二手房為例，若按新政，除去房貸利息、裝修、營業(yè)稅等相關(guān)費用后，需要繳納的個稅也在12萬-15萬元。而對大多數(shù)二手房源來說，新政實施后增加的稅收成本，要占到總房價的5%～8%，這勢必是一筆巨大的交易成本。

一位業(yè)內(nèi)人士介紹，“二手房轉(zhuǎn)讓所得按20%計征個稅”的表述，對于投資性的老房源沖擊最為明顯。

據(jù)他解釋，按現(xiàn)行的規(guī)定，二手房如果是家庭惟一住房，自住滿5年的，可以免征個稅。而新購入的二手房，產(chǎn)生的價差不會很大，減掉房貸利息、裝修、營業(yè)稅等相關(guān)費用后，產(chǎn)生的“轉(zhuǎn)讓所得”已寥寥無幾，產(chǎn)生不了多少個稅。受沖擊最大的，是那種“非自住的、購入時間又比較長的房源”。

上海中原鎮(zhèn)寧路分行經(jīng)理張宏超介紹，2月份他曾代理過一套選擇按“轉(zhuǎn)讓所得”繳納個人所得稅的案例，“房東剛買進沒多久就不想住了。買進價390多萬元，賣出價只加了十幾萬元。如果按總價的2%繳納個人所得稅，得交7萬多元，而選擇‘轉(zhuǎn)讓所得’繳稅，則只要交2萬元�！�

張劍東說，此前也曾出現(xiàn)過買家自主選擇按差價20%交個人所得稅的情況，但往往是房東因資金出現(xiàn)問題，短期內(nèi)出售，或是賣給親戚朋友，這在二手房業(yè)務(wù)中占比很少，頂多5%左右。

不過也有中介稱，眼下還不清楚，地方細(xì)則中是否會取消“自住滿5年的家庭惟一住房”轉(zhuǎn)讓時免征個稅的規(guī)定。

二手房成交量或大跌

即便地方細(xì)則尚未出爐，房產(chǎn)中介已經(jīng)哀嚎一片。

“這次新政是有史以來對二手房市場殺傷力最嚴(yán)重的一次。原來限制買家，現(xiàn)在又限制賣家，買賣雙方兩頭都限�！焙细恢脴I(yè)副總經(jīng)理沈彥說，業(yè)內(nèi)此前很少有人想到這次的政策會這么兇，“當(dāng)然也要看落實和能否落實。”

沈彥斷言，如果地方版“國五條”繼續(xù)升級，想要規(guī)避很難，勢必對中介業(yè)務(wù)產(chǎn)生巨大沖擊。各中介公司勢必會收縮門店數(shù)量，“今年大家可能還會頂一頂，明年各公司肯定會有戰(zhàn)略調(diào)整。”

讓沈彥更為擔(dān)憂的是市場預(yù)期改變，新政一旦落地，恐怕會持續(xù)較長時間。而如果未來房價出現(xiàn)下降，自然就不會出現(xiàn)增值的價差，“此前大家一直認(rèn)為房產(chǎn)是會增值的，但現(xiàn)在政策是在改變大家的認(rèn)知�！�

施宏叡也擔(dān)心，細(xì)則一旦落地，市場觀望氣氛會增加，當(dāng)月的二手房成交量將下降兩三成。

不過，張劍東認(rèn)為，對于服務(wù)更專業(yè)的品牌中介而言，倒不至于出現(xiàn)生存危機。而日后，同一片區(qū)、類似房型、類似掛牌價的幾套房源，差價的多少，將成為中介推介房源最講究的信息。張劍東同樣指出，由于地方細(xì)則還沒落地，目前還有很多不確定的地方。

二手房現(xiàn)集中簽約潮

短期內(nèi)看，房產(chǎn)中介還不用為生計發(fā)愁。

“這兩天各門店、總部都在幫著客戶趕簽合同，我們總部今天預(yù)計要簽到晚上9點�！笔┖陞闭f，他們公司這兩天簽掉的合同有300筆，而平時頂多二三十筆，增加了十倍，“把本來7-10天的簽約量全集中到了這兩天時間里簽�！�

沈彥解釋，目前地方細(xì)則還沒出臺，所以誠意買家、賣家都會搶著簽約，因此會有集中成交的現(xiàn)象。而地方細(xì)則一旦明確，將對今后的二手房置換、流通產(chǎn)生巨大阻礙，市場將出現(xiàn)半年以上的冷淡期，成交量將下降30%～40%，“不管是剛需房源還是改善型、中高端房源，少有能幸免的�！�

張劍東也持有類似判斷。他說，這幾天因為客戶產(chǎn)生的恐慌情緒，怕稅費增加，所以交易量很高，“未來幾個月預(yù)計成交量將大幅萎縮，房東出現(xiàn)議價空間、承擔(dān)一部分新增稅費，客戶承擔(dān)大部分稅費。最終變成房東到手少、客戶出價多、稅費增加的局面�！�

也有中介人士提到，現(xiàn)在的二手房市場還是賣方市場，最終賣家會把增加的稅費加在價格上，推動房價上漲。

對此沈彥認(rèn)為，所有的定價都是根據(jù)市場形成的，一旦購房人群減少，房東很難漲到“差價的20%”這么高。雖然中高端房源的差價更大，但如果房東是早期投資，收益并不會減少太多，而中端房源、剛需房源客戶則受影響會更明顯些。

一江秋水

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